Konsep Dasar Discounted Cash Flow

Berbica tentang nilai Intrinsik, tentu tidak terlepas dengan metode Discounted Cash Flow. Metode yang juga dipopulerkan oleh investor tersukses di Dunia Warren Buffet. Menurutnya cara ini baik digunakan untuk menghitung nilai intrinsik perusahaan dengan aset yang tak terlihat, seperti kekuatan merk yang luar biasa maupun loyalitas pelanggan.

Ketika pertama kali mendengar Discounted Cash Flow yang pertama kali terlitas di kepala penulis adalah metode rumit dan penuh misteri. Namun setelah beberapa tahun terjun di pasar modal, mulai terlihat titik terang tentang metode ini.

Discounted Cash Flow pertama kali dikemukakan oleh “Jhon Burr Wiliam” dalam bukunya  The Theory of Investment Value. Pada prinsipnya Nilai sebuah Bisnis, sebenarnya ditentukan dari jumlah cashflow perusahaan dalam rentang beberapa tahun kedepan/mendatang. Setelah terdiskon oleh suatu nilai discount rate.

Discounted Cashflow sangat berkaitan  dengan pertumbuhan bisnis dimasa depan, berapa tahun lagi perusahaan akan mampu bertahan dan yang terakhir adalah discount rate.

Pertumbuhan Bisnis, Bagaimana kita menghitung Nilai intrinsik perusahaan apabila perusahaan tidak menghasilkan cashflow atau tidak tumbuh sama sekali. Kemudian terkait Prospek Jangka panjang perusahaan. Seperti yang disebutkan diatas, DCF tidak hanya menghitung cashflow perusahaan pada tahun berjalan tetapi juga memprediksi cashflow beberapa tahun ke depan. Bagaimana kita mau memprediksi cashflow beberapa tahun kedepan apabila perusahaan bahkan tidak dapat beroperasi sampai tahun depan.

Memiliki Uang 100 Milyar saat ini tentu lebih bernilai dibandingkan dengan memiliki 100 juta di tahun 2019. Mengapa demikian? Jawabannya sederhana, ketika memiliki uang 100juta saat ini, bisa diinvestasikan di instrument yang sangat aman. Ketika bunga deposito adalah 9%, maka uang kita sudah berubah menjadi 153juta pada tahun 2024. Berdasarkan asumsi itulah discount rate tidak dapat dipisahkan dengan metode DCF diatas.

Tidak heran mengapa Warren Buffet menyukai perusahaan yang Bisnisnya sederhana dan mudah dipahami, kinerjanya konsisten dan prospek jangka panjang yang menguntungkan serta memiliki keunggulan kompetitif.

Kita asumsikan membeli sebuah Hotel pada tahun 2019 dengan harga 100 Milyar, yang setiap tahunnya konsisten memberi return 20%.  Maka pada tahun 2024 hotel total return yang diberikan hotel mencapai 148 Milyar. Sehingga Nilai Investasi pada tahun 2024 menjadi 100 Milyar + 148 Milyar = 248 Milyar.

Cash Flow

Namun perlu disadari bahwa uang 248Milyar pada tahun 2024 berbeda dengan tahun 2019.  Selanjutnya mari kita masukkan dicount rate sebesar 9% (bunga deposito/bunga obligasi) setiap tahunnya. Makan Nilainya menjadi 154 Milyar. Dapat disimpulkan berdasarkan metode DCF Nilai Intrinsik Hotel tersebut pada tahun 2019 adalah 154 Milyar. Yang artinya di hargaanya saat ini yang 100 Milyar, lebih murah 54 Milyar dari nilai intrinsiknya. Maka bisa dikatakan di harga 100 Milyar hotel tersebut sedang diskon.

Discount Rate

Bagaimana Penerapannya dalam memilih saham. Tentu Hotel ini kita ibaratkan sebagai satu emiten, Return ini bisa menggunakan cashflow, Return on Equity atau Owner Earning. Seperti yang disebutkan dalam buku “The Warren Buffet Way” beliau cenderung menggunakan pendekatan Owner Earning. Dan Untuk Discount rate angka yang digunakan adalah 9% ( sesuaikan dengan bunga Obligasi jangka panjang saat ini). 100 Milyar adalah harga saham di market dan tentu saja 154 Milyar adalah nilai intrinsik. Apabila harga Saham di market lebih murah dari nilai intrinsiknya, maka bisa dikatakan bahwa harga sahamnya sedang diskon.

Mungkin kita cukupkan dulu pembahasan tentang Discounted Cash Flow, semua yangdisampaikan adalah berdasarkan pemahan penulis. Apabila ada perbedaan pendapat, mari kita diskusikan bersama di kolom komentar.